21 жовтня 2020 року газета «Юридическая практика» традиційно провела III Business & Legal Real Estate Forum.

Суддя судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності КГС ВС Наталя Волковицька проаналізувала судову практику Верховного Суду щодо земельних питань, зокрема, детально зупинилася на основних аспектах самочинного будівництва та особливостях визнання права власності на них.

У своєму виступі спікерка наголосила, що власність – це надважлива тема, особливо, коли йдеться про нерухомість, яка збудована без дотримання  передбачених законом правил. І свідченням цього є відповідна судова практика. Вона зазначила, що чинним законодавством передбачено два способи узаконення самовільно збудованого нерухомого майна: судовий і позасудовий. Держава поступово намагалася врегулювати правовідносини щодо прийняття в експлуатацію самовільного будівництва, зокрема, такими нормативними актами, як наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 3 липня 2018 року № 156, яким затверджено Порядок проведення технічного обстеження і прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, будівель і споруд сільськогосподарського призначення, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), збудовані на земельній ділянці відповідного цільового призначення без дозвільного документа на виконання будівельних робіт, та постанова Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461 «Питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів».

Суддя КГС ВС також нагадала, що самочинним будівництвом вважається будь-яке нерухоме майно за наявності хоча б однієї з таких ознак:

– майно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети;

– без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи;

– без належно затвердженого проєкту;

– з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Аналізуючи судову практику з питань самочинного будівництва, Наталя Волковицька наголосила, що найбільш проблемним є доведення обставин, з якими закон пов’язує можливість визнання права власності на самочин, а такий обов’язок процесуальними нормами та принципом змагальності покладено саме на позивача. Зазвичай позивачами у справах про визнання права власності є особи, які самочинно збудували об’єкт, або власники землі, а доведенню підлягає передусім статус земельної ділянки, на якій здійснено забудову, та її цільове призначення.

Таким чином, на думку судді КГС ВС, за відсутності відведення земельної ділянки під забудову та цільового призначення земельної ділянки, не пов’язаного з будівництвом, спір не має судової перспективи. Щодо решти питань, які повинен довести позивач, зокрема згода власника землі, відсутність порушення прав інших осіб та відповідність будівельним нормам і правилам, то тут найбільш вразливим питанням є порушення прав інших осіб, оскільки законом чітких критеріїв не передбачено, а з’ясування цього питання може бути пов’язане з широким колом як прав, так і осіб, чиїх прав це може стосуватися.

У виступі доповідачка зазначила, що реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного.

Вона також розповіла, як суди трактують деякі профільні норми законодавства, які питання найчастіше виникають у ході судового розгляду, та звернула увагу присутніх на постанови КГС ВС у справах № 922/3130/19, № 922/2589/19, № 5023/8376/11, у яких сформовані правові висновки стосовно оскарження реєстраційних дій і знесення самовільного будівництва у разі істотного відхилення від проєкту або в разі порушення інтересів інших осіб.

«Для забудовника найголовнішим викликом є належним чином оформлені дозвільні документи на будівництво і насамперед – на користування землею. Інакше всі ризики покладаються на забудовника», – наостанок наголосила Наталя Волковицька.

Суддя-спікер судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності КГС ВС Юрій Чумак взяв участь у заключній панельній дискусії Форуму, яка стосувалася комерційного обігу нерухомості, та виступив із доповіддю на тему «Спори щодо набуття права власності на нерухоме майно. Критерії добросовісності набувача. Практика Верховного Суду».

Доповідач наголосив на актуальності запропонованої до обговорення тематики та зазначив, що, незважаючи на те, що питання про набуття права власності на нерухоме майно в судовому порядку залишається дискусійним, рішення суду саме собою не може бути підставою для набуття права власності, а лише підтверджує таке право особи.

«Зараз касаційна інстанція є своєрідним дороговказом для перших двох інстанцій: і Велика Палата ВС, і Касаційний суд вважають, що державна реєстрація в реєстрі речових прав та їх обтяжень є обов’язковою процедурою, але наявність такої реєстрації лише підтверджує право власності, а не є підставою для набуття такого права. Тоді як підставами є дарування, купівля-продаж тощо», – зазначив суддя.

У своєму виступі Юрій Чумак детально зупинився на практиці ВС з питань витребування майна із чужого незаконного володіння та навів ряд постанов Cуду, в яких касаційна інстанція висловила правові позиції щодо питань віндикації.

Так, у своїх рішеннях ВС зазначає, що можливість власника реалізувати його право витребувати майно від добросовісного набувача залежить від того, на якій підставі добросовісний набувач набув це майно у власність. Коло ж підстав, за яких власник має право витребувати майно від добросовісного набувача, є вичерпним та визначеним нормами ЦК України.

Зокрема, у постанові від 21 серпня 2019 року у справі № 911/3681/17 ВП ВС звертає увагу, що власник із дотриманням вимог ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як потрапило у володіння останнього набувача.

Водночас з метою забезпечення єдності судової практики ВП ВС (рішенням від 26 листопада 2018 року у справі № 914/3224/16)  відступила від висновків КЦС ВС, згідно з якими початок перебігу строків позовної давності за вимогами про витребування майна в порядку ст. 388 ЦК України обчислювався з моменту набуття добросовісним набувачем права власності на майно, а не з моменту, коли особа дізналася про вибуття свого майна до іншої особи, яка згодом його відчужила добросовісному набувачеві.  

Суддя КГС ВС також нагадав, що рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є підставою державної реєстрації права власності і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (п. 89 постанови ВП ВС від 4 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц).

Окрім цього, суддя-спікер КГС ВС наголосив, що незаконне відчуження, за якого добросовісний набувач втрачає майно у зв’язку з бездіяльністю влади в межах процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном, не може породжувати правових наслідків для добросовісного набувача. Проте встановлений факт є підставою для виникнення в органів місцевого самоврядування обов’язку відшкодувати збитки, завдані таким відчуженням (постанова КЦС ВС від 20 березня 2019 року у справі № 521/8368/15-ц).

Підсумовуючи свій виступ, Юрій Чумак зазначив, що суд у своїх рішеннях щодо права власності завжди має захищати власника нерухомого майна, що й демонструє у своїй практиці Верховний Суд.

Детальніше ознайомитися із наведеними Наталею Волковицькою правовими висновками можна за посиланням.

Презентовані Юрієм Чумаком позиції  ВС доступні за посиланням.

Верховний Суд