Отримуйте інформацію лише з офіційних джерел
Єдиний Контакт-центр судової влади України 044 207-35-46
Стан правового регулювання іпотеки в Україні, його теоретичні та практичні аспекти з огляду на сучасне законодавство, судову практику й перспективи розвитку обговорили на науково-практичній конференції «Іпотечні читання», організованій Верховним Судом спільно з ГО «Цивілістична платформа». У дискусії взяли участь судді ВС, Конституційного Суду України, міжнародні експерти, представники органів державної влади, наукової спільноти, нотаріату та адвокатури.
Відкрив конференцію суддя Верховного Суду у Касаційному цивільному суді Василь Крат, який виступив на тему «Тренди права іпотеки в ракурсі практики касаційного суду».
Суддя зазначив, що на попередніх «Іпотечних читаннях», які відбулися два роки тому, говорячи про тогочасні тенденції, він звертав увагу, що, зокрема, стабільно застосовувався принцип добросовісності – як у судовій практиці загалом, так і в іпотечних спорах. У судовій практиці було запроваджено кваліфікацію іпотеки як права на чужу річ; важливе значення мали принципи еластичності й спеціалітету; у праві іпотеки розпочалося застосування конструкцій «абстрактні правочини» та «каузальні правочини»; на вирішенні спорів позначилося розмежування вимог про стягнення боргу за основним зобов’язанням (actio in personam) і про звернення стягнення на предмет іпотеки (actio in rem) та ін. Тож на цьому заході Василь Крат окреслив нинішні тенденції.
Він звернув увагу на постанову від 9 вересня 2024 року у справі № 466/3398/21, в якій Об’єднана палата КЦС ВС послідовно розвиває правову позицію щодо добросовісного іпотекодержателя. В постанові вказано, що конструкція «добросовісний іпотекодержатель» (тобто той, який набув право іпотеки на підставі договору іпотеки із невласником), хоча й прямо не передбачена в приватному праві, але є проявом доброї совісті (п. 6 ст. 3 ЦК України). Якщо ЦК України допускає набуття права власності добросовісним набувачем (ст. 330 ЦК України) найбільш повного та абсолютного речового права (права власності) від неуповноваженої особи, то набуття такого права на чужу річ (обмеженого речового права) як права іпотеки також має допускатися правопорядком. Крім того, в цій постанові ОП КЦС ВС акцентувала на обставинах, які можуть свідчити саме про недобросовісність іпотекодержателя (момент вчинення правочину; суб’єкти, які вчиняють або з якими вчиняється договір іпотеки, наприклад, родичі, квазіродичі, пов’язана чи афілійована юридична особа, пов’язані чи афілійовані групи юридичних осіб та ін.). Василь Крат зауважив, що тут в основу покладені принципи європейського приватного права DCFR.
Також доповідач розповів про постанову ОП КЦС ВС від 3 липня 2023 року у справі № 523/8641/15. Суд зробив висновок, що в разі задоволення позову одного з подружжя про визнання права на частку в праві спільної власності на майно, яке перебуває в іпотеці, інший із подружжя, який не був стороною договору іпотеки, а лише надав згоду на вчинення договору іпотеки іншим з подружжя, стає співіпотекодавцем.
Василь Крат звернув увагу на постанову КЦС ВС від 13 вересня 2023 року у справі № 295/7291/20, в якій зроблено висновки щодо припинення іпотеки у зв’язку з ліквідацією юридичної особи. Суд констатував, що коли «відсутня» особа, яка має відповідати за позовом, тобто бути відповідачем (ідеться, наприклад, про припинення юридичної особи внаслідок ліквідації), то особа (іпотекодавець) може звернутися із заявою про встановлення факту припинення іпотеки, скасування запису про заборону відчуження нерухомого майна та запису про іпотеку згідно з абз. 3 ч. 4 ст. 277 ЦК України, яка підлягає застосуванню на підставі аналогії закону.
Доповідач зауважив, що Велика Палата ВС прийняла до розгляду передану КЦС ВС справу, в якій належить вирішити питання, чи підлягають застосуванню положення ст. 1281 ЦК України «Пред'явлення кредитором спадкодавця вимог до спадкоємців» у разі смерті іпотекодавця (майнового поручителя), який не є боржником за основним зобов’язанням.
Крім того, Василь Крат навів постанову КЦС ВС від 31 жовтня 2024 року у справі № 509/4936/17, в якій зроблено висновок про можливість кваліфікувати договір про задоволення вимог іпотекодержателя як фраудаторний (вчинений на шкоду кредитору). Зауважив, що в приватному праві існують численні договірні конструкції, які перебувають поза поділом правочинів на оплатні та безоплатні, тому вони мають специфіку в кваліфікації їх як фраудаторних правочинів. До таких договорів належать ті конструкції, які мають майновий характер і безумовно впливають на майно боржника (зокрема договір про задоволення вимог іпотекодержателя). Тому не виключається визнання договору про задоволення вимог іпотекодержателя недійсним на підставі загальних засад цивільного законодавства (п. 6 ст. 3 ЦК України) та недопустимості зловживання правом (ч. 3 ст. 13 ЦК України), якщо учасники цивільного обороту використовують такий договір з метою унеможливлення звернення стягнення на майно боржника на користь іншого кредитора. Правопорядок не може залишати поза реакцією такі дії, які хоч і не порушують конкретних імперативних норм, але є очевидно недобросовісними та зводяться до зловживання правом.
У першому раунді заходу виступив к. ю. н., доцент Антон Гужва з доповіддю «Предмет іпотеки та її види за римським правом». Він розповів, що термін hypotheca вперше зафіксовано у римського юриста Сальвія Юліана (110—170 роки н. е.), згаданий термін «іпотека» і в Імператорській конституції Септимія Севера та Антоніна Каракалли (207 рік н.е.).
Перше застосування іпотеки було в орендних відносинах: наймач і наймодавець домовлялися, що рухомі речі (інструмент, худобу), які були занесені чи заведені на земельну ділянку – предмет найму (invecta et illata), вважалися забезпеченням орендної плати. У разі несплати наймач не міг забрати із земельної ділянки інструмент і худобу. В разі несплати наймачем орендної плати наймодавець міг застосувати проти всіх, хто володів іпотечним майном, «віндикаційний» позов. Застосовувалися договірні та різні види законних іпотек.
Доктор права (Німеччина) Тім Лассен виступив із доповіддю «Фінансування об'єктів регенеративної енергії, забезпечене заставою». Він порушив тему реалізації проєктів вітряних електростанцій. Зокрема, розповів, що в законодавстві ЄС прямо та чітко не зазначено про те, яким чином можуть фінансуватися такі проєкти. Певні питання пов’язані з тим, що вітряні турбіни не належать до об’єктів нерухомого майна. Деякі моменти щодо реалізації таких проєктів врегульовані Федеральним судом Німеччини.
Член Науково-консультативної ради при Верховному Суді, д. ю. н., професор, завідувач кафедри цивільного права Національного юридичного університету імені Ярослава Мудрого, голова ГО «Цивілістична платформа» Інна Спасибо-Фатєєва виступила з доповіддю на тему «Іпотека в доктрині цивільного права: речова & зобов'язальна природа з можливістю застосування відповідних способів захисту».
Доповідачка звернула увагу на постанову ВП ВС від 22 травня 2024 року у справі № 754/8750/19, в якій зроблено висновок, що права вимоги за основним та іпотечним зобов’язаннями не можуть бути одночасно відступлені кредитором на користь різних осіб. При цьому банк може здійснити (дооформити) відчуження належних йому як іпотекодержателю прав, укласти нотаріально посвідчений договір про відступлення права вимоги за іпотечним договором на користь особи, якій відступлено і права вимоги за основним зобов’язанням. Тобто тут існує конструкція розриву кредитного та іпотечного договорів.
Інна Спасибо-Фатєєва розповіла про ухвалу КЦС ВС від 30 жовтня 2024 року у справі № 466/2651/23, якою колегія суддів передала справу на розгляд ОП КЦС ВС та в якій зроблено висновок про відсутність такого розриву. В ухвалі йдеться про збереження іпотеки при поверненні майна. Колегія суддів зазначила, що до власника, який задовольнив вимоги іпотекодержателя, переходить у порядку суброгації (ч. 3 ст. 528 ЦК України) право вимагати з боржника виконання зобов’язання, яке було забезпечене іпотекою.
Доповідачка сказала про такі принципи права, як добросовісність і справедливість. Зазначила, що збереження права іпотеки при поверненні предмета іпотеки власнику (при віндикації), який не зобов’язувався, накладає обмеження на його права власності. Тож несправедливим буде закінчення захисту права власності тим, що власник набуде неповноцінне право, тобто право у значно меншому його обсязі, ніж воно було на момент його порушення.
Другий раунд конференції відкрив суддя ВС у Касаційному господарському суді Юрій Чумак, який розповів про практичні аспекти переходу іпотеки і її реєстрації.
Він звернув увагу на питання про перехід права іпотеки в разі, коли введена Фондом гарантування вкладів фізичних осіб у неплатоспроможний банк тимчасова адміністрація продала пул прав вимог за кредитними договорами іншим фінансовим установам. При цьому до початку процедури ліквідації банки намагаються, наприклад, зробити взаємозалік кредитів і депозитів, розірвати кредитні договори тощо, внаслідок чого припиняється іпотека, або продають кредитні зобов’язання, укладають додаткові угоди та ін. Тут постає питання щодо захисту прав та інтересів іпотекодавців або власників, які придбали майно, раніше обтяжене іпотекою.
Юрій Чумак відзначив велику кількість спорів у господарських судах, у яких позивачі намагаються довести відсутність іпотеки. Також він зазначив, що фінансові компанії, які придбали права вимог за кредитними договорами, звертаються до реєстраторів або нотаріусів для реєстрації іпотеки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. В разі такої реєстрації компанія може стягнути майно, що перебуває в іпотеці, в позасудовому порядку.
Суддя проаналізував постанову ВП ВС від 15 вересня 2022 року у справі № 910/12525/20. В ній зроблено висновки, що відступлення припиненого права вимоги (тобто майнового права вимоги, якого немає на момент укладення відповідного договору в будь-якого суб’єкта) не створює жодних правових наслідків для особи – власника майна, яке було обтяжене іпотекою; право іпотеки є акцесорним видом забезпечення виконання зобов’язання, а тому поділяє долю права вимоги, яку вона забезпечує, тож у разі неможливості задоволення вимоги (зокрема у зв’язку з відмовою судом у стягненні суми боргу) є неможливим і звернення стягнення на предмет іпотеки. Також ВП ВС зазначила, що коли в Державному реєстрі зареєстроване припинення права іпотеки, то повторна реєстрація права іпотеки на підставі договору іпотеки без згоди власника майна є протиправною. Тому державний реєстратор (у тому числі нотаріус) не може вчинити дії щодо повторної державної реєстрації права іпотеки без згоди власника предмета іпотеки.
Крім того, у цій постанові вказано, що для власника майна, щодо якого існує спір стосовно іпотеки, оскарження договору відступлення права вимоги є неефективним способом захисту. Натомість такий власник не позбавлений права звернутися з вимогою, зокрема, про визнання права іпотеки відсутнім, і саме такий спосіб захисту може бути належним та ефективним у спірних правовідносинах. Однак вказане не означає, що позивач зобов’язаний використати цей спосіб захисту.
Адвокат, партнер компанії «KPD Consulting», член ГО «Цивілістична платформа» Владислав Кисіль виступив на тему «Практичні концепції і концептуальні практики: здобутки минулого року».
Доповідач акцентував, що іпотека та взагалі забезпечене кредитування важливі, бо від кредитування залежить можливість розширеного виробництва і створення доданої вартості. Стабільність і передбачуваність у забезпеченні прав кредиторів – це основа й передумова залучення позикового капіталу, а темпи зростання національного багатства напряму залежать від комфорту кредиторів.
Владислав Кисіль проаналізував практику ВП ВС, КГС ВС, КЦС ВС щодо акцесорності іпотеки, оцінки предмета іпотеки, добросовісності іпотекодержателя. Зокрема, звернув увагу на постанову ОП КЦС ВС від 9 жовтня 2024 року у справі № 466/3398/21, в якій вказано, що добросовісність / недобросовісність іпотекодержателя повинна враховуватися для того, щоб вирішити питання про набуття ним права іпотеки та/або при визнанні недійсним договору іпотеки.
Про проблеми застосування іпотечного законодавства у судовій практиці розповів адвокат, керуючий партнер Адвокатського бюро Романа Посікіри Роман Посікіра.
Серед здобутків ВС він назвав:
Також доповідач звернув увагу на проблемні питання застосування судами Закону України «Про іпотеку».
Суддя ВС у КГС Володимир Погребняк звернув увагу на проблему застосування висновків ВС подекуди без урахування контексту справ, у яких вони сформульовані. Крім того, він акцентував на необхідності дотримання учасниками обороту принципу, що договори повинні виконуватися. Через його порушення й виникає потреба у створенні конструкцій, які стали предметом обговорення на заході та які спрямовані на убезпечення від невиконання договорів. Доповідач зауважив, що застосування судами останнім часом принципу добросовісності значною мірою також викликане намаганням відшукати інструментарій для захисту прав кредиторів, коли боржники вигадують механізми уникнення сплати боргу. Тому слід розвивати правосвідомість учасників обороту в тому напрямі, що при укладенні договору у сторін не повинно виникати думок про його порушення в майбутньому.
Володимир Погребняк звернув увагу, що коли стосовно кредитора чи боржника відкривається провадження у справі про банкрутство, то всі спори, в тому числі щодо іпотечних відносин, розглядає суд у процедурі банкрутства. Це значною мірою впливає на можливість задоволення іпотекодержателем своїх вимог (вони можуть бути спрямовані як до боржника, так і до поручителя іпотекодавця, це передбачає різні алгоритми дій). Тому, зазначив суддя, треба враховувати різні нюанси та складнощі розгляду таких справ, зокрема щодо способів захисту.
Третій раунд конференції розпочався з доповіді судді Верховного Суду у Касаційному цивільному суді Дмитра Гудими, який презентував огляд висновків ВП ВС щодо іпотеки.
Насамперед він звернув увагу на те, що ВП ВС 20 листопада 2024 року прийняла до розгляду справу № 761/382/21 для вирішення таких питань: 1) чи застосовні статті 1281 і 1282 ЦК України в разі смерті майнового поручителя (іпотекодавця); 2) чи залежить їхнє застосування щодо спадкоємців майнового поручителя (іпотекодавця) від настання строку вимоги за основним зобов’язанням на момент відкриття спадщини; 3) чи визначає ст. 1282 ЦК України спосіб захисту прав кредитора-іпотекодержателя у відносинах зі спадкоємцями померлого майнового поручителя (іпотекодавця).
На думку колегії суддів КЦС ВС, яка передала цю справу, приписи ст. 1281 ЦК України у разі смерті іпотекодавця (майнового поручителя), який не був боржником за основним зобов’язанням, незастосовні для правовідносин його спадкоємців із кредитором незалежно від настання строку вимоги за основним зобов’язанням на момент відкриття спадщини, бо такі спадкоємці не є боржниками в розумінні ст. 1281 ЦК України. У разі переходу права власності на предмет іпотеки в порядку спадкування право іпотеки є чинним для спадкоємця, який набуває статусу іпотекодавця. Смерть майнового поручителя не впливає на порядок виконання основного зобов’язання, забезпеченою іпотекою. Тому в таких правовідносинах незастосовні також приписи ст. 1282 ЦК України.
Суддя акцентував на постанові від 4 липня 2023 року у справі № 570/3891/14, в якій ВП ВС виснувала, що слід визнати припиненою іпотеку внаслідок смерті позичальника і ненадання іпотекодавцем (майновим поручителем) згоди на забезпечення виконання основного зобов'язання новим боржником (спадкоємцем). Мотивувала тим, що зобов’язання за договором поруки (зокрема майнової поруки) нерозривно пов’язані з особою боржника. Тому в разі смерті останнього кредитор, який хоче задовольнити свої вимоги, повинен отримати від поручителів померлого та/або іпотекодавців (майнових поручителів) відповідну згоду забезпечувати виконання зобов'язання новим боржником (спадкоємцем).
Окрім того, доповідач звернув увагу на припис ч. 4 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» про те, що рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Дмитро Гудима зауважив, що цей припис можна розуміти не як такий, що встановлює спосіб захисту прав іпотекодавця, а як правило, за яким іпотекодавець-позивач має пояснити суду, чому хоче витребувати предмет іпотеки від іпотекодержателя, незаконністю рішення про реєстрацію за останнім права власності на це майно. Обираючи між двома можливими варіантами розуміння цього припису, ВП ВС схилилася до того, що ч. 4 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» визначає окремий спосіб захисту прав іпотекодавця за умови, що іпотекодержатель зареєстрував право власності на предмет іпотеки за собою і не відчужив його на користь третіх осіб (постанова від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18).
Стосовно підстав для скасування держреєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем, то такими є порушення ним вимог законодавства у позасудовій процедурі звернення стягнення на предмет іпотеки. Одним із таких порушень, які визначила ВП ВС, є ненадання експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження (постанова від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17).
Доцент Вільнюського університету Др. Лауринас Діджиуліс представив слухачам огляд литовської іпотечної системи. Він зазначив, що в Литві вдалося створити акцесорну систему іпотеки. У 2020 році відбулися законодавчі зміни, в іпотечну систему запровадили участь нотаріуса, для іпотечних кредитів ввели функцію іпотечного судді. Після затвердження іпотеки іпотечним нотаріусом і суддею угоду необхідно зареєструвати, після чого вона набуває сили, але кредитор має звернутися до іпотечного судді й отримати припис для виконання. Система була жорсткою, а кількість позовів – високою. Після реформи 2012 року в Литві створено гнучку прокредиторну систему. Зараз потрібен тільки нотаріальний акт для створення іпотеки і її виконання, в тому числі якщо виникає потреба примусового виконання або забезпечення. На сьогодні кількість позовів і судових справ з іпотечних питань радикально скоротилася, і ми думаємо про подальшу лібералізацію іпотеки.
Професор права власності Единбурзького університету Др. Ендрю Дж. M. Стівен розповів учасникам конференції про реформу закону про іпотеку в Шотландії. В 1970 році введено єдину форму іпотеки, яка отримала назву «стандартна». У 2010 році внаслідок змін у законодавстві введено вищий ступінь захисту для споживача. Необхідно було мати постанову суду, щоб примусово стягнути власність, якщо боржник був споживачем. У 2018 році введено низку законодавчих нововведень, зокрема страхування власності. Він зауважив, що з 1970 року розпочався перехід на цифрові технології і для укладання іпотеки необхідно було мати цифрові угоди. Парламент Шотландії постановив, що в разі примусового стягнення майна обов’язково має бути постанова суду. І для того щоб забезпечити законний продаж, необхідно ввести всі вихідні дані в державний реєстр. Орієнтовно до 2029 року в Шотландії очікують нових законодавчих ініціатив з метою і модернізації, і спрощення загалом системи іпотеки.
Суддя Конституційного Суду України Олег Первомайський зауважив, що до Закону України «Про іпотеку» внесено багато змін і доповнень. Зокрема, Рішенням Конституційного Суду України від 14 липня 2020 року № 8-р/2020 у справі № 3-67/2019(1457/19) визнано конституційними приписи ст. 23 згаданого Закону щодо збереження іпотеки при правонаступництві. Із посиланням на ст. 41 Конституції України Суд констатував, що залишення іпотеки, якщо новий іпотекодавець не мав інформації про існування іпотеки, не є атакою на його право власності.
На думку Олега Первомайського, можливо, тоді було не повністю розкрито сутність іпотечних відносин і роль Конституції в подальшому врегулюванні і розв'язанні спорів щодо іпотечних правовідносин, але станом на 2020 рік це було правильним рішенням.
Суддя КСУ зауважив, що хибним є враження, що в Конституції немає важелів для іпотечних відносин. Конституція має найвищу юридичну силу, а закони мають розвивати, конкретизувати й деталізувати конституційні приписи. Конституція фактично вимагає від держави створити умови для придбання майна у власність.
«В майбутньому ст. 47 Конституції може бути застосована в цьому контексті, у тому числі якщо під сумнів буде поставлений один із приписів Закону України "Про іпотеку" або іншого законодавства», – зауважив спікер.
З презентаціями учасників міжнародної науково-практичної конференції можна ознайомитися за посиланням – https://supreme.court.gov.ua/supreme/pokazniki-diyalnosti/konferencii/2024_12_10_ipot_chit_05_12_2024.
Відеотрансляцію конференції можна переглянути на ютуб-каналі Верховного Суду – https://www.youtube.com/watch?v=NDeHrZlj0Rk&t=23328s.
