Огляд судової практики щодо спорів пов’язаних із застосуванням Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»

«Реорганізація житлово-будівельних кооперативів в об’єднання співвласників багатоквартирного будинку»

Постанова КГС ВС від 09.02.2022 року у справі №333/530/18

Частиною 3 статті 4 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" встановлено, що в одному багатоквартирному будинку може бути створено тільки одне об`єднання. Власники квартир та нежитлових приміщень у двох і більше багатоквартирних будинках, об`єднаних спільною прибудинковою територією, елементами благоустрою, обладнанням, інженерною інфраструктурою, можуть створити одне об`єднання.

За ст. 5 вказаного Закону житлово-будівельні кооперативи можуть бути реорганізовані в об`єднання. Реорганізація відбувається за рішенням загальних зборів. Відповідно до статуту (положення) кооперативу збори можуть прийняти рішення про реорганізацію кооперативу в об`єднання. З моменту прийняття цього рішення зазначені збори вважаються установчими зборами об`єднання і далі проводяться відповідно до вимог цього Закону. Участь в установчих зборах беруть члени житлово-будівельного кооперативу, які повністю сплатили вартість квартир і належну частку у вартості нежитлових приміщень та іншого майна і виявили таке бажання.

З аналізу вказаних норм матеріального права вбачається, що ОСББ може бути створено не як правонаступник інших юридичних осіб, порядок створення якого в такому випадку не повинен суперечити імперативній нормі ч. 3 ст. 4 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" або ж шляхом реорганізації, зокрема, шляхом перетворення однієї юридичної особи в іншу - (ЖБК в ОСББ), яке відбувається в порядку, встановленому ст. 5 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", яка не містить заборони про створення в будинку, в якому існувало дві окремі юридичні особи - ЖБК двох ОСББ як правонаступників кожного житлово-будівельного кооперативу.

На підставі викладеного можна зробити висновок, що положення щодо створення ОСББ шляхом реорганізації ЖБК, закріплене в ст. 5 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" є спеціальною нормою, що регулює це питання, а в ч. 3 ст.4 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" - загальною, що регулює створення ОСББ, в інших випадках, крім реорганізації ЖБК.

Отже, при вирішенні справи у спірних відносинах загальноприйнятим є пріоритет спеціальної (конкретної) норми над загальною.

Щодо компетенції загальних зборів ОСББ

Постанова ВП ВС від 01.02.2022 у справі №910/5179/20

- Прийняття рішення установчими зборами щодо всіх питань, віднесених до їх компетенції та виключної компетенції загальних зборів ОСББ відповідно до статей 6, 10 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» (Закон № 2866-ІІІ), стосується створення та управління ОСББ як юридичною особою, що відповідно до пункту 3 частини першої статті 20 ГПК України визначає предметну юрисдикцію спору про визнання недійсним рішення установчих зборів ОСББ судам господарської юрисдикції.

- Особа, яка голосувала «за» відповідні питання порядку денного зборів ОСББ (або, отримавши можливість проголосувати, не заперечувала щодо прийняття відповідного рішення), не може в подальшому заперечувати у суді дійсність цього рішення, прийнятого зборами ОСББ, оскільки така особа діятиме всупереч власному волевиявленню на зборах співвласників і буде таким чином вводити в оману інших співвласників, які покладалися на первісне волевиявлення цієї особи.

- Рішення зборів співвласників щодо визначення розміру витрат на управління багатоквартирним будинком не може бути визнано недійсним тільки тому, що загальні збори співвласників відбулися у формі «установчих зборів», а не «загальних зборів», як це передбачено статтями 6, 10 Закону № 2866-ІІІ, оскільки така процедура не нівелює волевиявлення самих співвласників щодо складу витрат на утримання багатоквартирного будинку (кошторису), розміру та порядку здачі співвласниками внесків на утримання спільного майна у ньому. Волевиявлення зборів співвласників багатоквартирного будинку не може спростовуватися з посиланням на «виключність компетенції установчих зборів співвласників» тільки щодо прийняття рішень про утворення ОСББ та затвердження його статуту, оскільки установчі збори є різновидом загальних зборів співвласників, до повноважень яких законодавцем віднесено прийняття усіх рішень з питань управління багатоквартирним будинком.

- Для визначення необхідної кількості голосів із питання визначення переліку та розміру внесків і платежів співвласників судам належить, поряд із приписами ч.1 ст. 10 Закону №2866-ІІІ, застосовувати положення статуту ОСББ, які можуть не передбачати спеціальних вимог щодо кількості голосів, що необхідні для прийняття рішення по такому питанню, у дві третини загальної кількості голосів співвласників, і тоді зазначене питання буде вирішуватися більшістю голосів співвласників.

- Оскільки рішення зборів співвласників оформлюються протоколом, який вчиняється в письмовій формі, то довіреність на участь у таких зборах має вчинятися в письмовій формі. При цьому обов’язкового нотаріального посвідчення такої довіреності законом не передбачено. Особливості представництва інтересів членів ОСББ в роботі його органів управління можуть визначатися статутом ОСББ.

- Участь у загальних зборах ОСББ, зокрема в установчих зборах, пов`язується законом з наявністю в особи права власності на квартири або нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку. Закон не вимагає спеціального обумовлення в довіреності на представництво власника квартири або нежитлового приміщення окремих повноважень на участь в установчих (чи загальних) зборах. Якщо власник бажає обмежити повноваження представника, він може вказати у довіреності, що представник не наділений повноваженням на участь у зборах від імені власника, або, навпаки, видати довіреність тільки на участь у таких зборах. Водночас правовий висновок про те, чи наділений представник повноваженнями на участь у зборах співвласників, слід робити в кожному окремому випадку, встановивши зміст довіреності та надавши їй правову оцінку.

З огляду на викладені вище висновки щодо юрисдикції Велика Палата Верховного Суду вбачає підстави для відступу від висновку Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду в Постанові від 14.07.2020 у справі № 466/8748/16-ц про розгляд за правилами цивільного судочинства спору, ініційованого співвласником багатоквартирного будинку, щодо затвердження кошторису ОСББ, переліку та розміру внесків на утримання будинку як такого, що зроблений без застосування до правовідносин у цій справі положень пункту 3 частини першої статті 20 ГПК України про підвідомчість господарським судам спорів про створення, діяльність, управління або припинення юридичної особи.)

Постанова КГС ВС від 11.03.2021 у справі №925/510/20

Створення ОСББ є правом власників приміщень у багатоквартирному будинку, яке визначається законом. КГС ВС зроблено правовий висновок про те, що чинне законодавство України та умови договору допускають можливість прийняття співвласниками багатоквартирного будинку рішення про зміну форми управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого управителя навіть після укладання договору (протягом дії договору) про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеного за результатами конкурсу.

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у справі №925/510/20 наголосив на тому, що позивачем не надано суду належних та допустимих доказів, що оскаржуваним рішенням про створення ОСББ були порушені права та законні інтереси ТОВ, яке не є власником квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, а є лише управителем багатоквартирного будинку. ТОВ не мало права брати участь у спірних загальних зборах та брати участь у голосуванні по питаннях порядку денного.

Подібні правові висновки викладені у постановах КГС ВС від 17.08.2021 у справі №925/687/20, від 26.08.2020 у справі №925/1158/19, від 17.11.2021 у справі №925/645/20.

Постанова КГС ВС від 28.07.2021 року у справі №916/1542/20

Відповідно до частин 1, 2, 5 та 9 статті 10 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» (Закон «Про ОСББ») органами управління об`єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія об`єднання. Вищим органом управління об`єднання є загальні збори. Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов`язковим для всіх співвласників. До виключної компетенції загальних зборів співвласників відноситься, зокрема, обрання членів правління об`єднання.

Проте, виключна компетенція загальних зборів, як вищого органу управління, може бути розширена шляхом внесення відповідних положень до статуту об`єднання, у випадку, якщо вони не суперечать нормам чинного законодавства.

Частиною 20 статті 10 Закону України «Про ОСББ» передбачено, що до компетенції правління відноситься: підготовка кошторису, балансу об`єднання та річного звіту; здійснення контролю за своєчасною сплатою співвласниками внесків і платежів та вжиття заходів щодо стягнення заборгованості згідно з законодавством; розпорядження коштами об`єднання відповідно до затвердженого загальними зборами об`єднання кошторису; укладення договорів про виконання робіт, надання послуг та здійснення контролю за їх виконанням; ведення діловодства, бухгалтерського обліку та звітності про діяльність об`єднання; скликання та організація проведення загальних зборів співвласників або зборів представників; призначення письмового опитування співвласників та утворення відповідної комісії для його проведення.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що відповідно до підпункту 2 пункту 4.5 статуту до виключної компетенції загальних зборів членів об`єднання належить, зокрема, обрання членів правління об`єднання та голови правління.

Тобто положення підпункту 2 пункту 4.5 статуту не суперечить Закону України «Про ОСББ», оскільки вказаним Законом не визначено, до компетенції якого саме органу віднесено обрання голови правління (загальних зборів чи правління як виконавчого органу об`єднання).

На виконання пункту 4 статті 30 Закону України «Про ОСББ» від 29.11.2001 наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 27.08.2003 N 141 було затверджено Типовий статут об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, в який згідно з наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 06.09.2011 №180 та наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та   житлово-комунального господарства України від 23.09.2015 N 238 були внесені зміни.

Пунктом 16 розділу ІІІ Типового статуту (в редакції наказу від 23.09.2015 N 238) визначено, що правління зі свого складу обирає голову правління та його заступника.

Частиною 1 статті 7 Закону України «Про ОСББ» передбачено, що статут об`єднання складається відповідно до типового статуту, який затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства.

Відповідно до частини 2 статті 7 Закону України «Про ОСББ» статут може містити також інші положення, що є істотними для діяльності об`єднання та не суперечать вимогам законодавства. Включення до статуту відомостей про склад співвласників не є обов`язковим.

Тобто, статут не повинен суперечити вимогам законодавства та може містити інші положення, зокрема, що голову правління обирають саме загальні збори.

Верховний Суд зауважує, що Типовий статут, який визначає, що правління має право обирати зі свого складу голову, є рекомендаційним актом та не має прямої дії, в той час, як Законом України «Про ОСББ» не віднесено до компетенції правління обрання голови.

З огляду на те, що співвласники можуть конкретизувати умови Типового статуту, суд касаційної інстанції вважає, що загальні збори, як вищий орган управління об`єднання, мали право вирішувати всі питання, в тому числі і обрання голови правління, у випадку, якщо це передбачено статутом.

Постанова КГС ВС від 13.10.2021 року у справі №908/1998/20

Верховний Суд зазначив, що чинне законодавство України допускає можливість прийняття співвласниками багатоквартирного будинку рішення про зміну форми управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого управителя навіть після укладання договору (протягом дії договору) про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеного за результатами конкурсу.

 Аналогічний правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 26.08.2020 у справі №925/1158/19 та від 17.08.2021 у справі №925/687/20.

Постанова КГС ВС від 22.10.2021 у справі №916/1636/21

Оскарження рішення загальних зборів ОСББ одним з подружжя, якщо квартиру зареєстровано на іншого з подружжя

У постанові у справі №916/1636/21 КГС ВС наголосив на тому, що запис про те, що власником квартири є особа-2 не є беззастережним доказом того, що майно не знаходиться у спільній сумісній власності подружжя особи-1 та особи-2. Якщо квартира або нежитлове приміщення належить більш як одному співвласникові, реалізація прав та виконання обов’язків співвласниками квартири або нежитлового приміщення, включаючи участь в управлінні багатоквартирним будинком, здійснюються в порядку, передбаченому законодавством для реалізації права спільної власності (ч. 3 ст. 4 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку"). За положеннями ст. 1 Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" співвласники багатоквартирного будинку – власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. ВС констатував, що оскільки позивач є власником квартири, на праві спільної сумісної власності, він є і співвласником багатоквартирного будинку, а тому має право на участь в управлінні багатоквартирним будинком.

Постанова КГС ВС від 26.08.2020 р. у справі N 925/1158/19

Співвласники багатоквартирного будинку мають право протягом дії договору про надання послуг з управління будинком, укладеного за результатами конкурсу, ухвалити рішення про зміну форми управління будинком або про обрання іншого управителя.

Позивач не є власником житлових або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, а тому права на участь у зборах не має.

Оскільки позивачем не доведена суду наявність у нього права власності на вказаний будинок, а також не надано доказів наявності у нього права власності на житлові та/або нежитлові приміщення у вказаному будинку, суди обох інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про безпідставність доводів позивача про порушення відповідачем ст. 6 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", оскільки повідомлення про проведення установчих зборів направляються в обумовлений вказаною нормою строк кожному співвласнику будинку. Позивачем не доведено факту порушення його прав або охоронюваних законом інтересів створенням ОСББ, що є самостійною підставою для відмови у позові.

Чинне законодавство України та умови укладеного сторонами договору допускають можливість прийняття співвласниками багатоквартирного будинку рішення про зміну форми управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого управителя навіть після укладання договору (протягом дії договору) про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеного за результатами конкурсу.