Узагальнення практики застосування законодавства, яке регулює іпотеку як заставу нерухомого майна по Літинському районному суду за 2011-2012роки.

 Узагальнення

практики застосування   законодавства, яке регулює іпотеку як заставу    нерухомого майна  по Літинському районному суду за 2011-2012роки.

Відносини іпотеки нерухомого майна регулюються Законом України від 05.06.2003 р. N 898-IV "Про іпотеку".

Статтею 1 Закону про іпотеку встановлено, що іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника.

Відповідно до ст. 37 Закону про іпотеку іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. При цьому іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення   вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Право застави не тільки забезпечує виконання основного зобов'язання, а й визначає можливі способи здійснення іпотекодержателем захисту його прав та інтересів у основному зобов'язанні.

Що стосується Літинського районного суду, то на протязі 2011 року в провадженні суду знаходилася 1 справа про визнання договору іпотеки недійсним, провадження у якій закінчено у 2012 році  У 2012 році  на розгляді районного суду перебувало усього 3 справи , а саме  2 цивільні справи про  визнання договору іпотеки недійсним та 1 справа про звернення стягнення на предмет іпотеки.  

        Станом на 01.08.2013 року по усіх  справах провадження закінчено. З ухваленням рішення розглянуто  2  справи, в тому числі задоволено позов у 1  справі, одну заяву судом визнано не поданою та повернуто позивачу.

        Одне рішення  місцевого суду,   щодо  визнання договору іпотеки недійсним переглядалось  в  апеляційному  порядку .       

       Так,  рішенням Літинського  районного суду  від 19  червня  2012 року відмовлено в задоволенні позову   Особа_1 в інтересах неповнолітніх Особа_2, Особа_3 до БАНКУ, треті особи Особа_5 , Особа_6, Особа_7   про визнання договору іпотеки недійсним. Суть справи полягає в тому, що, як зазначено у позові, договір іпотеки був укладений між позивачкою та БАНКОМ  без оформлення заставної, згідно якої предметом іпотеки є житловий будинок з господарськими спорудами та земельна ділянка,  після порушення цивільної справи про стягнення боргу із Особа_1, так як вона умови договору не виконала, вона зрозуміла  що завдала шкоди своїм малолітнім дітям, яка полягала у позбавленні їх  майнових прав на проживання у будинку який був предметом іпотеки, тому просила договір іпотеки визнати недійсним. При ухваленні рішення   суд виходив з того, що відповідно до ППВС України від 06.11.2009 р.№9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними п.12. передбачено, що порушення вимог закону щодо укладення правочину в письмовій формі є підставою для визнання його недійсним лише в разі, коли це прямо передбачено законом, зокрема статтями 547, 719, 981, 1055, 1059, 1107, 1118 ЦК тощо, позивачка не навела жодної підстави для визнання договору іпотеки недійсним, яка прямо передбачена законом.   Крім того, судом було встановлено, що  неповнолітні діти позивачки та сама ж позивачка не була зареєстрована в даному будинку та там не проживали, тому відповідно до ПП Вищого Спеціалізованого Суду з розгляду цивільних та кримінальних справ  від 30.03.2012 року «Про практику застосування судами законодавства при вирішенні спорів, що виникають із кредитних правовідносин», суди повинні виходити з того, чи мала дитина право власності на предмет іпотеки чи право користування предметом іпотеки на момент укладення договору іпотеки. Будь-які дії вчинені без згоди іпотекодержателя після укладення договору іпотеки(наприклад реєстрація неповнолітніх дітей в житловому будинку, що був предметом іпотеки) не є підставою для визнання такого договору недійсним. Також судом було встановлено, що згідно рішення суду від 24.12.2009 року встановлено, що Особа_1не виконував взяті на себе зобов’язання по договору кредиту і судом було звернуто стягнення в рахунок погашення заборгованості  на предмет іпотеки – будинок №0 у смт.  Літині Вінницької області. При цьому відповідачі в судовому засіданні позов визнали. Тому у задоволенні позову про визнання договору іпотеки недійсним судом відмовлено. Не погодившись з рішенням суду першої інстанції позивачем по справі було подано апеляційну скаргу. Ухвалою апеляційного суду Вінницької області від 25 липня 2012 року   апеляційну скаргу відхилено, а рішення районного суду залишено без змін.      

         Згідно зі статтею 14 ЦК України цивільні обов'язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Відповідно до частини 1 статті 33 Закону України "Про іпотеку" у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Частиною 1 статті 35 цього Закону  передбачено, що в разі порушення основного зобов'язання та(або) умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

Так, рішенням Літинського районного суду  від 27 квітня  2012 року  задоволено позов  БАНК до Особа-1, Особа_2,Особа_3 про погашення заборгованості за кредитним договором шляхом продажу предмету іпотеки. Судом встановлено, що 28 листопада  2007 року БАНК та Особа_1 уклали кредитний договір з кінцевим терміном повернення кредиту 28 листопада  2007 року. Для забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором БАНК та Особа_1 28 листопада  2007 року уклали договір іпотеки будинку, який  належать відповідачам на праві спільної власності. Відповідач умов договору не виконує, у зв'язку з чим виникла заборгованість. При ухваленні рішення суд керувався ч. 1 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.    Згідно ст. 23.  ЗУ «Про іпотеку»  у разі   переходу   права   власності  (права  господарського  відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця  до  іншої  особи,  у тому  числі в порядку спадкування чи правонаступництва,  іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна,  навіть у тому випадку,  якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.  Особа, до якої перейшло право власності на  предмет  іпотеки, набуває  статус  іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов'язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.  Якщо право   власності   на  предмет  іпотеки  переходить  до спадкоємця фізичної особи -  іпотекодавця,  такий  спадкоємець  не несе   відповідальність   перед   іпотекодержателем  за  виконання основного зобов'язання,  але в разі його порушення  боржником  він відповідає за задоволення вимоги іпотекодержателя в межах вартості предмета іпотеки. Таким чином позов було задоволено, в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором стягнуто на предмет іпотеки  будинок та земельну ділянку, шляхом продажу вказаного предмету іпотеки та виселити відповідачів та інших осіб, які зареєстровані та/або проживають у житловому будинку, що був предметом іпотеки. Вищевказане рішення не оскаржувалося та   набрало законної сили.

          Однак, слід зазначити, що потребує правового визначення спірне питання стосовно ухвалення судових рішень про звернення стягнення на заставлене нерухоме майно шляхом його продажу банками-іпотекодержателями з наданням останнім відповідних прав на отримання необхідних документів та укладення від імені іпотекодавців договорів купівлі-продажу, з огляду на можливість їх нотаріального посвідчення. 

Також  відсутність в Законі України "Про іпотеку" чіткої процедури виселення мешканців при зверненні стягнення на предмет іпотеки викликає складнощі при вирішенні суддями вимог іпотекодержателів про виселення мешканців. Зокрема, спірним є питання щодо застосування частини 2 статті 39 цього Закону в контексті вимог статті 40 цього ж Закону та частини 3 статті 109 ЖК України.

Таким чином, Закон України "Про іпотеку" містить в собі суперечливі позиції щодо процедури проведення виселення мешканців житлового будинку чи житлового приміщення, оскільки передбачає можливість їх виселення в судовому порядку як під час задоволення позову про звернення стягнення на предмет іпотеки, так і в подальшому, але з дотриманням обов'язкової процедури письмового попередження про звільнення житлового приміщення протягом одного місяця.

Враховуючи наявність  спірних питань, при вирішенні спорів щодо  виселення  з  житлового  приміщення,   у  зв’язку  із  зверненням стягнення на  предмет  іпотеки та  з  метою уникнення  помилок,  щодо їх вирішення,   вважаю за доцільне на законодавчому рівні  урегулювати спірні питання, які виникають при розгляді справ вищезазначеної категорії, шляхом нормативного закріплення їх у законодавстві.